Кредитное рабство с видом на котлован

Есть понятная мечта: к пенсии иметь пару квартир, сдавать их и перестать зависеть от работы.

Особенно когда у тебя двое детей, развод за плечами и несколько работ одновременно. Хочется однажды остановиться. Выспаться. Получать деньги, пока кто-нибудь другой ходит на работу.

Я эту мечту понимаю.

Но между «хочу стать рантье» и «беру две ипотеки на тридцать лет» есть довольно большой участок жизни. На нём придётся работать, растить детей, платить банку и дожидаться, пока пассивный доход хотя бы начнёт существовать.

Пока что в этой схеме пассивный доход получает банк.

Две квартиры и одна маленькая разница

Поводом для разговора стал такой план: купить две студии примерно по 40 м² в новостройке. Каждая стоит 5,5 млн ₽. Одну можно взять по льготной ставке 6%, вторую — по ставке 18%. Обе на тридцать лет, с небольшим первоначальным взносом.

Важная подробность: дом на этапе котлована. Квартиры будут с голыми стенами.

Для расчёта беру первоначальный взнос 20% по каждой квартире. Это допущение, а не обещание конкретного банка. Ставки 6% и 18% — вводные обсуждаемого плана; право на льготную программу и фактические условия договора нужно проверять отдельно.

Получается по 1,1 млн ₽ первоначального взноса и по 4,4 млн ₽ кредита на квартиру.

При равных ежемесячных платежах на тридцать лет:

Квартира	Сумма кредита	Ставка	Платёж в месяц
Первая	4,4 млн ₽	6%	≈26 400 ₽
Вторая	4,4 млн ₽	18%	≈66 300 ₽
Вместе	8,8 млн ₽	—	≈92 700 ₽

Плюс 2,2 млн ₽ первоначальных взносов. Плюс страховки, отделка, мебель и прочие расходы, которых в таблице пока нет.

Квартиры одинаковые. Вторая требует от тебя примерно в два с половиной раза больше денег каждый месяц.

Интерьер ещё не нарисовали, а разница уже есть.

Котлован пока никто не снимает

В разговорах об инвестициях стройка часто перематывается как скучная заставка.

Купил. Дом достроили. Получил ключи. Пустил арендатора. Деньги пошли.

Между этими действиями проходят месяцы и иногда годы. Всё это время кредит уже оплачивается. Если сдача дома задерживается, период без арендной выручки продлевается. Такой риск отдельно отмечает Финкульт Банка России.

Потом ты получаешь бетонную коробку.

В ней ещё нужно сделать электрику, сантехнику, полы, стены, санузел, кухню. Купить мебель и технику. Найти людей, которые это сделают. Принять работу. Исправить то, что они сделали вместо работы.

Всё это стоит денег и занимает время. Сметы у меня нет, поэтому красивую сумму ремонта из воздуха я доставать не буду. Но ноль рублей там точно не получится.

Если от выдачи второго кредита до первого арендатора пройдёт три года, при платежах по графику получится такая картина:

• банку перечислено примерно 2,39 млн ₽;
• из них около 2,37 млн ₽ — проценты;
• основной долг уменьшился примерно на 15 тысяч ₽.

Три года. Почти половина сегодняшней цены квартиры ушла на проценты. Долг всё ещё примерно 4,39 млн ₽.

Это сценарий ожидания, а не прогноз срока строительства конкретного дома. Но он хорошо показывает цену фразы «потом начнём сдавать».

Потом начнём.

Платим сейчас.

Коллекторы за углом могут вообще не понадобиться

У интернет-фольклора есть богатая коллекция ипотечных ужасов: кредитное рабство, коллекторы за углом, продать почку, расплатиться натурой и прочие способы улучшить личный финансовый профиль.

Последний вариант, судя по жанру шуток, придумал человек, который открыл не тот ипотечный калькулятор.

В реальности угрозы и насилие при взыскании долга запрещены. Это прямо разъясняет Роспотребнадзор. Интернет-фольклор не стоит принимать за правила банковского обслуживания.

Но для зависимости от кредита весь этот хоррор вообще не обязателен.

Можно исправно платить, иметь хорошую кредитную историю и всё равно годами не позволять себе сменить работу, снизить нагрузку или несколько месяцев отдохнуть.

Коллектор за углом не стоит. Там просто стоит твой следующий рабочий день.

И следующий.

И ещё один.

Если бюджет держится на нескольких работах, а две квартиры требуют, чтобы ты продолжал работать на пределе, мечта о свободе пока требует довольно много обязательного труда.

Банк в этой истории может совершенно нормально выполнять договор. Проценты ты подписал сам. Теперь важно понять, сколько собственной жизни уйдёт на их оплату.

Через десять лет платёж станет маленьким

Следующий аргумент я тоже понимаю:

Рубль обесценивается. Через десять лет эти деньги будут ощущаться совсем иначе.

У фиксированного рублёвого долга действительно есть такое свойство: инфляция уменьшает покупательную способность будущих платежей.

Но в семейном бюджете имеет значение ещё и твой доход.

Если зарплата выросла, а платёж остался прежним, обслуживать кредит относительно заработка стало легче. Если зарплата отстаёт от расходов, на еду, детей, транспорт и тот же платёж остаётся меньше свободных денег.

Инфляция заодно умеет делать дороже ремонт, технику и жизнь вообще. Это довольно разносторонняя девушка.

Поэтому «через десять лет будет проще» — возможный сценарий. Чтобы на него опереться, нужно понимать, за счёт чего вырастут собственные доходы и как прожить первые десять лет.

Именно первые десять лет почему-то требуют денег уже сейчас.

А если город будут активно застраивать?

В разговоре всплывали и планы строительства в Орехово-Зуеве, и расселение старого фонда.

Местную экономику я уже разбирал в отдельной статье об Орехово-Зуевском округе. Для этой покупки всё равно понадобятся данные о конкретном доме, его сроках, цене и спросе на аренду.

Допустим, новые дома действительно построят, а часть старого фонда расселят. Из этого ещё не следует, что твою студию получится быстро и дорого сдать.

У жильцов расселённых домов может появиться собственное новое жильё. Рядом с твоим домом могут возникнуть похожие предложения аренды. Несколько инвесторов могут одновременно получить ключи, закончить ремонт и выйти на рынок.

Это возможные последствия, а не прогноз для конкретного квартала. Их надо учитывать вместе с хорошими сценариями.

Генеральный план не подписывает договор аренды. Будущий район не перечисляет тебе обеспечительный платёж.

Даже у хорошей квартиры можно испортить экономику слишком дорогим кредитом.

Я бы начал с одной

Мой принцип простой: не брать взаймы сумму, которую не понимаешь, как вернуть в обозримый срок.

Для этого случая я бы выбрал одну квартиру по льготной ставке, небольшой обязательный платёж и досрочные взносы по возможности.

Длинный срок в договоре оставляет возможность платить меньше в трудный месяц. В обычный месяц можно вносить больше и сокращать долг. Проценты начисляются на его остаток, поэтому досрочное погашение уменьшает переплату — подробнее о механике есть у Финкульта.

Но слово «досрочно» само по себе ничего не закрывает. Нужны деньги.

Вот сколько потребуется вносить, чтобы погасить те же 4,4 млн ₽ под 6% равномерными ежемесячными взносами:

Срок фактического погашения	Вносить в месяц	Всего процентов
2 года	≈195 000 ₽	≈280 000 ₽
3 года	≈134 000 ₽	≈419 000 ₽

Ставка та же. Стоимость кредита уже совсем другая.

Правда, для погашения за три года нужны свободные 134 тысячи каждый месяц. После расходов на жизнь. С отдельными деньгами на ремонт и резервом на неприятности.

Если таких денег нет, вешать на план табличку «закрою за три года» бессмысленно.

Можно сравнить варианты и при одинаковом бюджете. На две ипотеки по исходной схеме требуется примерно 93 тысячи ₽ в месяц. Если направлять эту сумму на одну ипотеку под 6%, она закроется примерно за 4,5 года. Последний платёж придётся на 55-й месяц.

Переплата по процентам будет около 636 тысяч ₽, без страховок и других расходов.

Да, квартира пока одна. Зато после выплаты её аренда уже не должна каждый месяц обеспечивать платёж банку. Остаются содержание, налоги, ремонт и возможные простои. Можно спокойно оценить фактический доход и решать, нужен ли второй объект.

Досрочка тоже требует головы

Я не предлагаю выгребать последние деньги из семьи, чтобы красиво закрыть кредит.

Средства, внесённые в досрочное погашение, уже нельзя просто снять со счёта и потратить на лечение, ремонт или несколько месяцев жизни. Резерв нужен даже человеку, который очень любит экономить на процентах.

У дешёвого кредита есть и арифметическая оговорка: если вклад приносит после налогов больше, чем стоит кредит, часть денег может быть выгоднее временно сохранить. Это сравнение конкретных условий и сроков. Будущую доходность на тридцать лет я здесь не обещаю.

Моя претензия — к одновременному большому долгу, особенно под 18%, когда доход от купленного имущества пока существует только в воображении.

Дешёвый кредит может помочь купить квартиру раньше. Второй дорогой кредит нужно отдельно оправдать её доходом и запасом семейного бюджета.

Когда это всё отобьётся?

Чтобы ответить, нужны хотя бы цена покупки, стоимость ремонта и обстановки, реальные расходы, чистая аренда и график кредита.

В объявлении написана арендная плата. Из неё ещё надо вычесть налоги, расходы собственника, ремонт, замену техники и периоды, когда квартира пустует.

Потом сопоставить оставшиеся деньги с платежами банку. Для второй квартиры в этой модели только кредит требует около 66 тысяч ₽ в месяц.

Если аренды не хватает, разницу приносит владелец. До полного погашения долг может обходиться ему в ощутимую ежемесячную доплату. Рост цены квартиры способен повлиять на итоговый результат, но пока объект не продан, оплатить этой прибавкой платёж не получится.

Без цифр аренды я не могу назвать срок окупаемости. Зато уже могу назвать размер обязательного платежа.

И меня интересует простой вопрос: что будет, если одна работа исчезнет, ремонт затянется, а арендатора придётся искать несколько месяцев?

Если весь план требует, чтобы тридцать лет никто не болел, работы хватало, жильцы всегда платили и техника уважала инвестиционную стратегию, я бы уменьшил объём обязательств.

Мой совет для этого случая короткий: возьми одну. Гаси досрочно по силам. Сохрани резерв. Получи квартиру и опыт сдачи. Потом решай про вторую.

Не выёбывайся.

Свободное время к пенсии — хорошая цель. Имеет смысл оставить немного свободного времени и на жизнь до неё.

Как я считал

Расчёты сделаны для кредита 4,4 млн ₽, постоянных ставок 6% и 18% и равных ежемесячных платежей. В сценариях досрочного погашения ежемесячный взнос остаётся постоянным до выплаты долга. Страховки, комиссии, ремонт, налоги, аренда и изменение цен в кредитные расчёты не включены. Округление — для читаемости; график конкретного банка может немного отличаться.

Условия льготной программы проверяются по странице ДОМ.РФ. Использованные в статье ставки — параметры разбираемого плана, а не обзор текущих предложений банков.